Đếm người qua lại trước khi thuê mặt bằng chỉ có giá trị khi bạn đếm đúng người có thể thành khách của mình, ở đúng phía đường, đúng khung giờ tiệm sẽ mở, và lặp lại trong ít nhất ba ngày khác nhau. Một con số tổng kiểu mỗi giờ có mấy trăm xe chạy qua gần như không nói gì về chuyện người ta có dừng lại mua hay không.
Chào bạn, đây là Nhà Bán Lẻ. Tập này mình nói về việc mà nhiều người mở tiệm lần đầu bỏ qua hoặc làm cho có: ngồi quan sát trước mặt bằng. Người ta xem giá thuê, xem diện tích, rồi ký. Tới khi mở cửa mới phát hiện con đường đông nghịt mà không ai tấp vào. Mình muốn kể cách ngồi đếm sao cho con số có nghĩa.
Vì sao đường đông người mà tiệm vẫn vắng khách?
Đông người đi qua và đông người dừng lại là hai chuyện rất khác nhau. Một con đường lớn giờ tan tầm có thể nườm nượp xe, nhưng ai cũng đang vội về, xe chạy nhanh, làn sát vỉa hè toàn xe buýt và xe tải. Muốn tấp vào, người ta phải giảm tốc, tìm chỗ để xe, và nhiều người sẽ nghĩ thôi để mai.
Thứ hai là chuyện phía đường. Buổi sáng người ta đi làm, buổi chiều người ta về, và phần lớn việc mua sắm lặt vặt xảy ra trên đường về. Nên một mặt bằng nằm ở phía chiều về thường có lợi hơn phía chiều đi, dù cùng một con đường, cùng một số nhà gần nhau.
Thứ ba là chỗ để xe. Vỉa hè trước tiệm hẹp, bị cấm để xe, hoặc bị quán bên cạnh chiếm hết, thì khách có muốn vào cũng ngại. Hãy nhìn xem khách của mấy tiệm quanh đó để xe ở đâu.
Cho nên câu hỏi đúng không phải là bao nhiêu người đi qua, mà là trong số người đi qua, có bao nhiêu người chạy đủ chậm, đi đúng chiều, có chỗ dừng, và thuộc đúng kiểu khách mà món hàng của bạn nhắm tới.
Nên đếm người qua lại vào giờ nào và trong bao nhiêu ngày?
Nguyên tắc đơn giản nhất là đếm trong đúng những giờ mà tiệm của bạn định mở, và nhất là những giờ bạn kỳ vọng bán nhiều. Tiệm bánh mì và đồ ăn sáng thì phải có mặt từ lúc trời mới sáng. Tiệm quần áo, mỹ phẩm thì giờ vàng thường là chiều tối và cuối tuần.
Cách mình hay làm là chia từng khung mười lăm phút, mỗi khung ghi một dòng trong sổ. Đếm riêng người đi bộ, xe máy chạy chậm sát lề, và xe thật sự dừng lại ở các tiệm lân cận. Một cuốn sổ và cây bút là đủ, đừng cố đếm mọi thứ cùng lúc.
Về số ngày, ít nhất ba lần ở ba ngày khác nhau: một ngày giữa tuần, một ngày cuối tuần, và nếu trời chiều lòng, một ngày mưa. Ngày mưa rất đáng đếm, vì ở miền Nam mùa mưa kéo dài cả nửa năm, và có những con đường cứ mưa là vắng hẳn hoặc ngập.
Nghe thì mất công, nhưng so với hợp đồng thuê vài năm và khoản cọc bạn sắp đặt xuống, vài buổi ngồi ghế nhựa bên kia đường là cái giá rất rẻ.
Đếm đúng kiểu khách của mình chứ không phải đếm tất cả
Mỗi loại hàng có một kiểu người đi đường đáng đếm. Nếu bạn định mở tiệm đồ mẹ và bé, người đáng đếm là những phụ nữ chở con nhỏ, những người đi ngang tới trường mầm non gần đó. Nếu là văn phòng phẩm, đó là học sinh và phụ huynh giờ tan học.
Có một mẹo nhỏ mình học được từ một chị mở tiệm trái cây ở Thủ Đức: chị đếm riêng những người đang cầm sẵn túi đồ. Người đã mua ở chợ hay siêu thị rồi đi ngang là người đang ở tâm thế mua sắm, dễ ghé thêm một chỗ nữa.
Bạn cũng nên để ý những người dừng lại vì một lý do khác: chờ đèn đỏ, chờ đón con, đứng ở trạm xe buýt. Một mặt bằng ngay chỗ người ta buộc phải đứng chờ vài phút thường được nhìn thấy nhiều hơn một mặt bằng giữa đoạn đường chạy thẳng.
Cuối mỗi buổi, thay vì cộng một con số tổng, bạn thử viết ba câu: ai đi qua nhiều nhất, ai dừng lại, và trong đó có bao nhiêu người trông giống khách của mình. Ba câu đó quý hơn mọi con số.
Nhìn tiệm hàng xóm và hỏi người đứng đường lâu năm
Trong lúc ngồi đếm, hãy nhìn các tiệm hai bên. Tiệm bên cạnh cứ bao lâu có một khách? Khách ở lại lâu hay mua nhanh rồi đi? Đôi khi chỉ cách nhau vài căn mà một bên tấp nập, một bên vắng.
Người biết rõ nhất một con đường thường là cô bán nước đầu hẻm, chú sửa xe, bác xe ôm đứng đó mười mấy năm. Mua ly nước, hỏi căn này trước đây bán gì, bán bao lâu thì dẹp. Nếu nghe mặt bằng đã đổi chủ ba bốn lần trong vài năm, bạn nên hỏi thật kỹ vì sao.
Một dấu hiệu nữa là tấm bảng cho thuê. Mặt bằng treo bảng cho thuê lâu mà không ai lấy, hoặc cả dãy có nhiều căn đóng cửa, thường có lý do mà con số đếm của bạn không bắt được.
Đừng ngại hỏi, cũng đừng tin một người. Nghe ba bốn người rồi ghép lại.
Những điều con số đếm được không nói cho bạn biết
Con số hôm nay chỉ đúng với con đường hôm nay. Nếu sắp có công trình đào đường, làm cống, dựng rào chắn, lượng khách có thể sụt hẳn trong nhiều tháng. Chợ gần đó có sắp dời không, khu đất trống bên kia sắp xây gì. Những chuyện này bạn nên hỏi ở ủy ban phường và xem thông tin quy hoạch công khai, đừng chỉ nghe chủ nhà nói.
Tiếp theo là buổi tối. Có những con đường ban ngày đẹp nhưng tối xuống đèn đường yếu, vắng, người ta ngại dừng. Nếu tiệm của bạn bán tới chín mười giờ đêm, hãy tới đó lúc chín giờ và đứng một lúc.
Và cuối cùng là cảm giác của chính bạn khi đứng ở đó. Mặt bằng này có làm bạn thấy dễ bước vào không, nếu bạn là khách? Con số chỉ giúp loại bớt những chỗ tệ.
Lần tới bạn đi xem mặt bằng, thử hỏi chủ nhà cho mình vài ngày suy nghĩ, rồi quay lại vào đúng cái giờ mà bạn mong tiệm đông nhất. Con đường lúc đó mới là con đường bạn thuê.
Câu hỏi thường gặp
Có thể ước lượng lượng khách vào tiệm từ số người đi qua không?
Không có tỷ lệ chung nào áp được cho mọi tiệm, vì nó tuỳ vào món hàng, mặt tiền và cách trưng bày. Cách thực tế hơn là quan sát các tiệm cùng kiểu ở gần đó xem trong một giờ có bao nhiêu người vào, rồi dùng đó làm mốc tham khảo.
Nên đếm người qua lại bằng ứng dụng hay bằng tay?
Bằng tay với sổ hoặc máy đếm cầm tay là đủ cho một tiệm nhỏ. Điều quan trọng là chia khung giờ và đếm riêng từng loại người, chứ không phải công cụ.
Mặt bằng gần chợ có luôn tốt cho cửa hàng bán lẻ không?
Không hẳn. Gần chợ thì đông, nhưng người đi chợ thường mua theo thói quen ở sạp quen, đi vào giờ cố định và ra về nhanh. Hợp nhất là những món bổ sung cho việc đi chợ, còn hàng cần ngắm nghía lâu thì có khi lại bất lợi vì ồn và khó để xe.
Đếm người qua lại có cần làm lại sau khi đã mở tiệm?
Nên làm. Sau vài tháng, bạn đếm lại trong những giờ bán chậm để xem đó là do đường vắng hay do khách đi qua mà không vào. Hai nguyên nhân đó cần hai cách sửa rất khác nhau.
Chủ nhà nói mặt bằng này trước đây bán rất chạy thì có nên tin?
Nên nghe nhưng cần kiểm chứng. Hỏi thêm hàng xóm vì sao người thuê trước rời đi, và nếu được thì hỏi thẳng người thuê cũ. Một mặt bằng bán chạy thật hiếm khi bị bỏ trống lâu.
