Đọc hợp đồng thuê mặt bằng, việc đầu tiên là kiểm người ký có đúng quyền cho thuê không, rồi mới tới các điều khoản. Năm chỗ hay làm chủ tiệm mất tiền nhất là mức tăng giá qua từng năm, điều kiện trả lại tiền cọc, ai chịu sửa chữa lớn, cách chấm dứt trước hạn, và chuyện gì xảy ra nếu chủ nhà bán căn nhà.
Chào bạn, đây là Nhà Bán Lẻ. Tập này hơi khô, nhưng mình tin nó giữ tiền cho bạn nhiều hơn bất cứ tập nào về trưng bày hay bán hàng. Mình không phải luật sư, nên mình chỉ kể những chỗ người mở tiệm hay vấp. Trước khi ký một hợp đồng dài, bạn vẫn nên nhờ người có chuyên môn đọc giúp.
Người đứng tên cho thuê có đúng là người có quyền không?
Nghe thì hiển nhiên, nhưng đây là chỗ nhiều người bỏ qua vì ngại hỏi. Bạn nên xin xem giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc giấy tờ nhà đất, và so tên trên đó với người ký hợp đồng. Nếu nhà thuộc về hai vợ chồng hoặc nhiều anh chị em thừa kế, một người ký một mình có thể để lại rắc rối về sau.
Trường hợp hay gặp nữa là thuê lại. Người đang thuê nguyên căn chia một phần cho bạn thuê, hoặc sang lại hợp đồng. Khi đó bạn cần biết hợp đồng gốc có cho phép cho thuê lại không, và còn hạn bao lâu. Nếu hợp đồng gốc hết hạn trước hợp đồng của bạn, bạn có thể phải dọn đi giữa chừng.
Nếu chủ nhà đi xa và nhờ người thân ký, hãy xin giấy ủy quyền và đọc xem phạm vi ủy quyền có bao gồm việc cho thuê không.
Những câu hỏi này không có gì thất lễ. Chủ nhà làm ăn đàng hoàng thường sẵn sàng cho xem. Người né tránh mới là tín hiệu bạn cần để ý.
Tiền thuê tăng thế nào qua từng năm?
Hợp đồng ghi giá năm đầu rất rõ, nhưng nhiều hợp đồng chỉ ghi một câu mơ hồ kiểu giá các năm sau sẽ thoả thuận lại. Đó là cánh cửa để giá tăng mạnh đúng lúc tiệm bạn vừa đông khách, khi bạn đã bỏ tiền sửa sang và khó dọn đi.
Tốt nhất là ghi rõ mức tăng tối đa cho từng năm, hoặc cách tính tăng. Dù mức đó là bao nhiêu, có con số cụ thể vẫn hơn để ngỏ.
Hỏi thêm về kỳ trả tiền. Có nơi đòi trả trước ba tháng, sáu tháng, thậm chí một năm. Với tiệm mới, trả trước quá nhiều là rút cạn tiền nhập hàng. Nếu phải trả trước dài, hãy thương lượng lại tiền cọc cho nhẹ hơn.
Và nhớ hỏi thời gian được miễn tiền thuê để sửa sang trước khi mở cửa. Nhiều chủ nhà đồng ý cho vài tuần nếu bạn hỏi, nhưng hiếm ai tự đề nghị.
Tiền cọc và điều kiện được trả lại cọc
Cọc là khoản dễ mất nhất khi chia tay. Hợp đồng cần ghi rõ số tiền cọc, và quan trọng hơn, trong trường hợp nào thì được trả lại đủ, trường hợp nào bị trừ, trừ theo cách nào, trả trong bao lâu sau khi bàn giao.
Chuyện hay cãi nhau nhất là hiện trạng khi trả lại. Bạn khoan tường treo kệ, đổi đèn, làm lại sàn, thì lúc đi có phải trả lại như cũ không? Cách tránh cãi là chụp ảnh và quay video toàn bộ mặt bằng ngày nhận, có mặt chủ nhà, rồi ghi vào biên bản bàn giao kèm theo hợp đồng.
Nếu bạn định làm những thay đổi lớn như đục tường, nâng sàn, làm gác lửng, hãy ghi rõ trong hợp đồng là chủ nhà đồng ý, và khi trả lại thì giữ nguyên hay phải khôi phục.
Đừng tin vào lời hứa miệng kiểu thôi cứ làm đi em, anh không khó đâu. Người hứa có thể dễ tính, nhưng người thừa kế hay người mua lại căn nhà thì chưa chắc.
Ai chịu sửa chữa lớn và điện nước tính thế nào?
Mái dột, tường nứt, ống nước âm tường bị rò, đường điện tổng quá tải. Những thứ này không phải lỗi của bạn nhưng bạn là người chịu thiệt khi tiệm phải đóng cửa để sửa. Hợp đồng nên phân rõ: hư hỏng kết cấu và hệ thống chung do chủ nhà sửa, hư hỏng do bạn sử dụng thì bạn sửa.
Về điện nước, hãy hỏi mặt bằng có đồng hồ riêng không, và giá tính theo giá của điện lực hay chủ nhà tự đặt giá. Với tiệm có tủ mát, máy lạnh, đèn trưng bày, tiền điện là khoản lớn thứ hai sau tiền thuê. Chênh giá điện có thể ăn mất một phần lời đáng kể.
Đi xem mặt bằng, bạn bật thử hết đèn và vòi nước, nhìn trần có vết ố không, hỏi thẳng mùa mưa nước có tràn vào không. Ở những con đường hay ngập, ngưỡng cửa thấp là chuyện phải tính từ đầu.
Nếu cần nâng công suất điện cho máy lạnh hay tủ đông, hãy hỏi trước chủ nhà có cho làm không và ai trả tiền.
Chấm dứt trước hạn và khi chủ nhà bán căn nhà
Không ai mở tiệm mà muốn nghĩ tới chuyện đóng cửa, nhưng hợp đồng tốt phải tính cả lối ra. Nếu bạn muốn trả mặt bằng sớm, cần báo trước bao lâu, mất cọc hay mất thêm gì. Ngược lại, nếu chủ nhà muốn lấy lại sớm, họ phải báo trước bao lâu và bồi thường cho bạn thế nào, kể cả phần tiền bạn đã bỏ ra sửa sang.
Chuyện nhà bị bán hay gặp hơn bạn nghĩ. Bạn nên hỏi người có chuyên môn xem hợp đồng của mình có được tiếp tục khi chủ mới vào không, và nên ghi rõ điều này vào hợp đồng. Một số người chọn công chứng hợp đồng thuê để có thêm chỗ dựa, bạn có thể hỏi văn phòng công chứng xem trường hợp của mình có nên làm không.
Cũng nên hỏi chủ nhà có đồng ý cung cấp giấy tờ để bạn đăng ký hộ kinh doanh tại địa chỉ đó không. Thiếu cái này, bạn có thể gặp khó khi làm thủ tục.
Đọc hợp đồng thuê không làm tiệm bạn đông khách hơn. Nhưng nó quyết định bạn có còn đứng ở đó đủ lâu để khách kịp quen hay không.
Câu hỏi thường gặp
Có nên thuê mặt bằng chỉ bằng giấy viết tay?
Giấy viết tay vẫn là một bằng chứng, nhưng thường thiếu nhiều điều khoản quan trọng và dễ bị tranh cãi. Với mặt bằng bạn định đầu tư sửa sang, nên có hợp đồng đầy đủ và hỏi văn phòng công chứng hoặc luật sư xem có nên công chứng không.
Thuê mặt bằng bao lâu là hợp lý cho tiệm mới?
Tuỳ số tiền bạn chôn vào sửa sang. Nếu đầu tư nhiều, bạn cần thời hạn đủ dài để thu hồi, kèm quyền gia hạn. Nếu chưa chắc, một hợp đồng ngắn hơn có quyền ưu tiên gia hạn giúp bạn vừa thử vừa không mất chỗ.
Tiền thuế cho thuê nhà do ai nộp?
Theo cơ chế chung, người cho thuê là người có nghĩa vụ thuế với khoản tiền cho thuê, nhưng hai bên có thể thoả thuận ai đứng ra kê khai. Hãy ghi rõ trong hợp đồng và hỏi chi cục thuế nơi có nhà để biết cách làm hiện hành.
Chủ nhà không cho đăng ký hộ kinh doanh tại mặt bằng thì sao?
Đó là dấu hiệu nên cân nhắc lại. Hoạt động kinh doanh thường cần đăng ký tại địa chỉ kinh doanh, và việc đó cần giấy tờ chứng minh bạn được sử dụng mặt bằng. Hãy hỏi rõ trước khi đặt cọc.
Có nên đặt cọc giữ chỗ trước khi đọc hợp đồng?
Hạn chế làm vậy. Nếu phải giữ chỗ, hãy đặt khoản nhỏ và viết rõ trên giấy nhận tiền rằng khoản này được hoàn lại nếu hai bên không thống nhất được hợp đồng.
