Tiệm nhỏ nên vào hẻm đông dân nếu món hàng là thứ người ta mua tiện tay mỗi ngày, vì khách trong bán kính đi bộ sẽ quay lại đều đặn và chi phí thuê nhẹ hơn nhiều. Chỉ nên trả thêm cho mặt tiền đường lớn khi món hàng cần được nhìn thấy từ xa, khách chủ động đi tìm, và con đường đó cho phép người ta dừng xe lại dễ dàng.
Chào bạn, đây là Nhà Bán Lẻ. Câu hỏi mặt tiền hay trong hẻm là câu mình nghe nhiều nhất từ người sắp mở tiệm đầu tiên. Nhưng mình đã thấy không ít tiệm đóng cửa vì gánh tiền thuê mặt tiền, trong khi tiệm tạp hoá nhỏ xíu cuối hẻm vẫn sống khoẻ qua bao nhiêu năm. Mình thử cùng bạn gỡ câu hỏi này ra.
Hàng của bạn là hàng khách đi tìm hay hàng mua tiện tay?
Đây là câu hỏi quyết định gần như mọi thứ. Hàng mua tiện tay là những thứ người ta cần thường xuyên, không muốn đi xa: nước mắm, trứng, sữa, bánh mì, thuốc muỗi, đồ dùng học tập, cái bóng đèn cháy. Với những món này, khoảng cách thắng. Người ta mua ở chỗ gần nhất có đủ hàng và chủ tiệm dễ chịu.
Hàng khách đi tìm thì khác. Một bộ áo dài, một chiếc xe đạp cho con, một món quà. Người ta sẵn lòng đi xa hơn, so sánh vài nơi, và thường bắt đầu bằng việc thấy cửa hàng của bạn ở đâu đó, trên đường hoặc trên mạng.
Có những món nằm ở giữa. Quần áo mặc thường ngày, mỹ phẩm, trà sữa, đồ ăn vặt. Với nhóm này, cả hai lựa chọn đều có thể sống, và cách bạn bán qua mạng sẽ quyết định nhiều hơn vị trí.
Nên trước khi đi xem mặt bằng, hãy viết ra một câu: khách của mình sẽ đi bao xa để mua món này. Nếu câu trả lời là vài trăm mét, đừng để mặt tiền đường lớn cám dỗ.
Cái lợi thật của một tiệm trong hẻm đông dân
Hẻm đông dân cho bạn một thứ quý: khách đi bộ. Người ta mang dép lê ra đầu hẻm mua gói mì lúc chín giờ tối. Họ không so giá kỹ như khi lên sàn, họ mua vì bạn gần và vì họ biết mặt bạn. Sau vài tháng, bạn nhớ nhà nào có em bé, nhà nào có người già.
Tiền thuê trong hẻm thường nhẹ hơn mặt tiền cùng khu, và đó không chỉ là tiền thuê. Mặt tiền đường lớn kéo theo chi phí trang trí mặt ngoài, chi phí giữ vẻ ngoài cho xứng với hàng xóm, có khi phải thêm người đứng tiệm vì mở cửa lâu hơn.
Mặt trái cũng có thật. Bạn chỉ bán được cho số nhà trong hẻm và vài hẻm lân cận, nên trần doanh thu thấp. Hẻm cụt thì khách chỉ là người trong hẻm, hẻm thông ra hai đường thì có thêm người đi tắt. Hẻm quá nhỏ thì xe nhà cung cấp không vào được.
Một điều nữa ít ai nói: trong hẻm, bạn là hàng xóm trước khi là người bán. Mở loa to, để hàng lấn lối đi, đậu xe chắn cửa nhà người ta, là mất khách nhanh hơn bất cứ đối thủ nào.
Mặt tiền đường lớn: được nhìn thấy nhưng có dừng được không?
Lợi thế lớn nhất của mặt tiền đường lớn là được nhìn thấy. Mỗi ngày hàng nghìn người đi qua thấy bảng hiệu của bạn, kể cả khi họ chưa cần. Với hàng khách đi tìm, sự hiện diện đó đáng tiền.
Nhưng được thấy chưa đủ, người ta phải dừng lại được. Hãy xem đường có dải phân cách cứng không, có phải đường một chiều không, xe chạy nhanh cỡ nào, làn sát lề có bị xe buýt chiếm không, vỉa hè có chỗ để xe không. Mình từng thấy một tiệm đồ gia dụng rất đẹp trên đường lớn mà khách phải chạy quá cả trăm mét mới quay đầu được. Người ta chỉ quay lại khi thật sự cần.
Mặt tiền đường lớn cũng hay đi kèm với những khoản chi âm thầm: bụi đường làm hàng mau cũ, tiếng ồn làm khó tư vấn, trật tự đô thị nhắc nhở việc để xe và bày hàng ra vỉa hè.
Nếu chọn mặt tiền, hãy chắc rằng doanh thu bạn kỳ vọng tới từ việc được nhìn thấy đủ lớn để bù cho phần tiền thuê chênh lệch. Không chắc thì chọn chỗ vừa sức trước.
Lựa chọn ở giữa: đầu hẻm, góc ngã ba và đường nội bộ
Không phải chỉ có hai cực. Nhiều tiệm sống tốt nhất ở những vị trí nửa này nửa kia. Một căn ngay đầu hẻm lớn, nhìn ra đường chính, vừa bắt được người trong hẻm đi ra, vừa được người ngoài đường thấy.
Góc ngã ba, ngã tư trong khu dân cư cũng đáng xem. Người ta chạy chậm lại ở giao lộ, nhìn quanh, và có hai mặt để bạn trưng bày. Đường nội bộ khu đô thị hay dãy phố quanh trường học cũng có khách đều và xe chạy chậm.
Ở tỉnh lẻ và thị trấn, bức tranh lại khác. Đường chính của thị trấn thường vừa là đường lớn vừa là nơi dân đi chợ mỗi ngày, xe chạy chậm, người quen nhau. Một mặt tiền ở đó có khi còn rẻ hơn một căn trong hẻm lớn ở thành phố, và mang lợi ích của cả hai.
Ở Hà Nội, ngõ nhỏ thường hẹp và sâu hơn hẻm Sài Gòn, nhiều ngõ không để được xe máy trước cửa. Bạn cần tính kỹ chuyện khách để xe ở đâu trước khi mê một căn trong ngõ.
Cách thử trước khi ký hợp đồng thuê dài
Nếu còn phân vân, đừng quyết bằng cảm giác. Hãy thử bán trước bằng cách rẻ nhất có thể. Một chiếc xe đẩy hay một bàn nhỏ trước nhà người quen trong hẻm vài cuối tuần, một gian ở hội chợ phường, hoặc bán qua nhóm cư dân của khu đó trên mạng.
Khi đi xem một căn, hỏi chủ nhà có chấp nhận hợp đồng ngắn hơn cho năm đầu không, hoặc cho bạn quyền gia hạn với mức tăng giá được ghi rõ.
Hãy tính cả con đường lui. Nếu sau một năm không ổn, trả mặt bằng thì mất gì: tiền cọc, tiền sửa sang, tiền bảng hiệu. Với mặt tiền, khoản chôn vào trang trí thường lớn hơn nhiều.
Chọn vị trí không có đáp án đúng cho mọi người. Nhưng nếu bạn hiểu khách mình đi bao xa, dừng lại ở đâu, và bạn chịu được bao lâu nếu tháng đầu vắng, bạn sẽ chọn ít sai hơn phần đông.
Câu hỏi thường gặp
Mở tiệm trong hẻm có cần bảng hiệu lớn không?
Không cần lớn, nhưng cần rõ và đặt ở đầu hẻm nếu được phép, vì người ngoài đường chính không nhìn thấy tiệm. Trong hẻm, một bảng nhỏ sạch sẽ và đèn sáng buổi tối thường đủ để người trong khu nhớ tới.
Tiệm quần áo nên thuê mặt tiền hay trong hẻm?
Quần áo nằm ở vùng giữa. Nếu bạn bán chủ yếu qua mạng và tiệm chỉ để khách ghé thử, một căn trong hẻm lớn dễ tìm là đủ. Nếu phần lớn khách là người đi ngang ghé vào, thì vị trí dễ thấy và dễ dừng xe quan trọng hơn.
Tiệm trong hẻm có bán được cho khách ở xa không?
Được, nếu bạn có kênh bán qua mạng và giao hàng. Nhiều tiệm nhỏ dùng mặt bằng trong hẻm làm nơi chứa hàng và đón khách quen, còn khách xa thì mua qua tin nhắn. Khi đó hãy chắc rằng người giao hàng dễ ra vào hẻm.
Căn nhà trong hẻm có được làm cửa hàng kinh doanh không?
Việc kinh doanh ở nhà trong hẻm thường làm được, nhưng tuỳ ngành hàng và quy định ở địa phương về đăng ký hộ kinh doanh, phòng cháy và trật tự. Bạn nên hỏi phòng kinh tế hoặc bộ phận một cửa của phường trước khi đầu tư sửa sang.
Làm sao biết một con hẻm đủ đông để mở tiệm?
Đi bộ trong hẻm vào sáng sớm và chiều tối, đếm số nhà, để ý có nhiều gia đình trẻ, nhà trọ hay chung cư mini không. Xem thêm trong hẻm đã có mấy tiệm cùng loại và họ có đông khách không.
